Vendre un bien ancien en 2026 : comment est calculée la plus-value

La vente d’un bien immobilier peut dégager une plus-value imposable : la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Mais pour beaucoup de biens anciens, hérités ou achetés il y a longtemps, le prix d’achat ne figure sur aucun document. La loi de finances 2026 règle ce cas.

La règle du forfait de 40 %

Depuis le 1er janvier 2026, lorsque le prix d’acquisition ne peut pas être déterminé, il est fixé forfaitairement à 40 % du prix de vente. C’est l’article 9 de la loi de finances 2026, qui modifie l’article 78 du code des impôts directs, tel que l’a précisé la Direction générale des impôts (TSA).

Exemple. Un appartement vendu 10 millions de DA, sans prix d’achat connu :

• prix d’acquisition retenu : 40 % × 10 M = 4 millions de DA ;
• plus-value : 10 M − 4 M = 6 millions de DA, sur laquelle est calculé l’impôt.

Dans ce calcul forfaitaire, les frais d’acquisition, d’entretien ou de travaux ne sont pas déduits, même si vous avez des factures.

Ce que cela change pour le vendeur

• Retrouvez votre acte d’achat. Si le prix y figure, c’est lui qui sert au calcul, et la plus-value peut être bien plus faible que le forfait.
• Anticipez l’impôt dans votre prix net. Demandez au notaire une simulation avant de fixer votre prix de vente.
• Pensez à la promesse de vente. Depuis 2026, elle supporte un droit d’enregistrement de 2,5 % (TSA). Signez-la quand l’acheteur a réuni son financement, pour éviter une annulation coûteuse.

Fixer le bon prix

Un prix trop haut fait durer la vente, et les annonces qui restent longtemps en ligne perdent en crédibilité. Estimez votre bien à partir des annonces comparables de votre quartier, puis publiez votre annonce sur Daree.

Informations générales, à jour à la date de publication : le calcul exact de l’impôt dépend de votre situation. Demandez-le à votre notaire ou à l’administration fiscale.