La mourabaha, comment ça marche ?

Le principe en une phrase

Dans une mourabaha, la banque ne vous prête pas d’argent : elle achète le logement que vous avez choisi, puis vous le revend plus cher, avec une marge convenue d’avance, et vous payez ce prix de revente en plusieurs échéances.

La Banque d’Algérie la définit comme la revente par la banque d’un bien qu’elle possède, « au coût de son acquisition augmenté d’une marge bénéficiaire convenue d’avance » (règlement n° 20-02 du 15 mars 2020, article 5).

Un exemple chiffré

Exemple fictif, pour comprendre le mécanisme. Les montants et la marge sont inventés. Ils ne correspondent à l’offre d’aucune banque.

Karim a trouvé un appartement à 12 000 000 DA.

1. Il apporte 2 400 000 DA (20 % du prix).
2. La banque achète l’appartement au vendeur et en devient propriétaire.
3. Elle le revend à Karim avec une marge fixée dès le départ. Dans cet exemple fictif, la marge totale est de 3 600 000 DA : le prix de revente est donc 12 000 000 + 3 600 000 = 15 600 000 DA.
4. L’apport de Karim est déduit de ce prix : il reste 15 600 000 − 2 400 000 = 13 200 000 DA à payer.
5. Karim paie ce reste en 240 échéances de 55 000 DA, soit 20 ans.

Ce qu’il faut retenir :

• le prix de revente total est connu le jour de la signature et ne change plus ;
• les échéances sont fixes ;
• pour comparer deux offres, regardez le prix total que vous paierez, pas seulement le montant de l’échéance.

Et l’ijara ?

L’ijara est une location avec transfert de propriété à la fin, parfois appelée « ijara mountahia bi tamlik » :

• la banque achète le logement et reste propriétaire pendant le contrat ;
• vous y habitez et vous payez un loyer convenu ;
• à la fin du contrat, une fois tout payé, la propriété vous est transférée, selon les conditions prévues au contrat.

Pour un logement neuf sur plan, certaines banques proposent aussi l’istisna’a : la banque s’engage à vous livrer un bien à construire, à un prix et selon des échéances fixés d’avance (règlement n° 20-02, article 10).

Mourabaha, ijara ou istisna’a : c’est la banque qui dit quelle formule elle propose pour votre projet, et à quelles conditions.

Quelle différence avec un financement classique ?

Ce sont deux logiques différentes. Chacun choisit selon ses convictions et sa situation.

• Financement classique : la banque vous prête une somme d’argent. Vous la remboursez avec des intérêts, calculés sur ce qui reste à rembourser. Selon le contrat, le taux peut être fixe ou variable.
• Mourabaha : la banque achète le bien, en devient propriétaire, puis vous le revend. Elle se rémunère par une marge sur cette vente, fixée d’avance. Il n’y a pas de prêt d’argent ni d’intérêts.
• Dans les deux cas, la banque étudie votre dossier, peut demander un apport et des garanties, et le coût total dépend de l’offre. Comparez toujours le montant total payé à la fin.

Daree a fait le choix de ne présenter que des solutions de financement islamique. Ce choix ne porte aucun jugement sur les autres offres de financement.

Qui dit qu’un produit est conforme ?

Ce n’est pas Daree. En Algérie, un produit de finance islamique doit être certifié conforme par l’Autorité charaïque nationale de la fatwa pour l’industrie de la finance islamique et autorisé par la Banque d’Algérie (loi n° 23-09 du 21 juin 2023, articles 71 à 73 ; règlement n° 20-02). Il est proposé par une banque islamique agréée ou par un « guichet » islamique séparé, dans une banque classique. Chaque banque a aussi son propre comité de contrôle charaïque (Algérie Eco).

Pour toute question religieuse, référez-vous à ces instances et à la certification que la banque doit pouvoir vous montrer.

Les étapes concrètes

1. Choisir le bien et obtenir son prix, par écrit.
2. Vérifier les papiers : acte de propriété, livret foncier, permis et état d’avancement pour un logement neuf. Le notaire est votre premier interlocuteur.
3. Demander une simulation écrite à une ou plusieurs banques, auprès de leur guichet de finance islamique.
4. Déposer le dossier : pièces d’identité, justificatifs de revenus, documents du bien. La banque étudie votre capacité de paiement.
5. Recevoir l’accord de la banque, avec le prix de revente, la marge, la durée et le montant des échéances.
6. Signer chez le notaire : la banque achète d’abord le bien au vendeur, puis vous le revend par un contrat de mourabaha ; les deux actes sont établis chez le notaire, souvent le même jour. La banque prend une garantie, le plus souvent une hypothèque sur le bien : demandez-lui laquelle.
7. Payer les échéances jusqu’au bout. Une fois tout payé, la garantie est levée chez le notaire (mainlevée de l’hypothèque), et le bien est à vous sans charge.

Depuis l’étranger

• Au moins deux banques ont annoncé des offres islamiques conçues pour les Algériens résidant à l’étranger : Al Salam Bank Algeria (mars 2025) et la BNA, avec l’offre « Bladi DZ » (décembre 2025).
• D’après la presse, Al Salam demandait en 2025 un CDI dans le pays de résidence et un salaire de plus de 1 500 € par mois, pour une durée allant jusqu’à 25 ans (TSA Diasporas). Ces conditions peuvent avoir changé : vérifiez-les auprès de la banque.
• Les signatures chez le notaire peuvent se faire par procuration, établie au consulat ou chez un notaire, à un proche de confiance. Demandez à la banque et au notaire quelle forme de procuration ils acceptent : certaines étapes, comme l’ouverture du compte ou l’étude du dossier, peuvent demander votre présence ou une démarche à distance prévue par la banque.
• Demandez en quelle devise se paient l’apport et les échéances (dinars ou devises), et depuis quel compte.

Les banques qui la proposent

Situation relevée par Daree le 12 octobre 2026, à partir de sources publiques. Les conditions et les marges ne sont pas reprises ici : demandez-les directement à la banque.

Banque	Type	Formules annoncées	Pour les Algériens de l’étranger	Source
Al Salam Bank Algeria	Banque islamique	Achat puis revente du logement, échéances fixées d’avance	Oui, offre dédiée	TSA Diasporas, 3 mars 2025
BNA	Guichet islamique	Mourabaha, ijara, istisna’a (offre « Bladi DZ »)	Oui, offre dédiée	TSA, 23 décembre 2025
Al Baraka Bank	Banque islamique	Mourabaha immobilière	À confirmer auprès de la banque	Guides immobiliers 2026
CPA	Guichet islamique depuis 2020	Mourabaha, ijara	À confirmer auprès de la banque	Algérie Eco ; guides 2026
CNEP-Banque	Guichet islamique	Mourabaha	À confirmer auprès de la banque	Algérie Eco
BADR	Certifiée en finance islamique	Mourabaha	À confirmer auprès de la banque	Algérie Eco

Cette liste n’est pas complète et n’est pas un classement. Daree n’est rémunéré par aucune de ces banques pour cet article.

Les questions à poser à votre banque

1. Votre produit est-il certifié par l’Autorité charaïque nationale de la fatwa et autorisé par la Banque d’Algérie ? Pouvez-vous me montrer ce certificat ?
2. Proposez-vous la mourabaha, l’ijara, ou les deux, pour mon projet (logement ancien, neuf sur plan, construction) ?
3. Quel est le prix de revente total, quelle est la marge en dinars, et quel est le montant de chaque échéance ?
4. Quel apport demandez-vous, et sur quelle durée maximale ?
5. Quels sont les frais en plus : dossier, notaire, assurance, garantie ?
6. Que se passe-t-il si je veux payer plus vite, ou si j’ai un retard de paiement ?
7. Qui paie les frais d’enregistrement de la double vente (de la banque, puis à moi) ?
8. Si je vis à l’étranger : quels justificatifs de revenus acceptez-vous, dans quelle devise je paie, et puis-je signer par procuration ?
9. Pour un logement neuf sur plan : quelle formule proposez-vous (istisna’a pendant la construction, mourabaha à la livraison) et à quel moment payez-vous le promoteur ?
10. Puis-je avoir une simulation écrite, à comparer avec d’autres banques ?

Daree présente uniquement des solutions de financement islamique, sans intérêt, proposées par des banques et des établissements agréés par la Banque d’Algérie. C’est un choix de Daree : il ne porte aucun jugement sur les autres offres de financement. Daree ne se prononce pas lui-même sur la conformité à la charia : il reprend, pour chaque offre, la certification déclarée par la banque. Seule la banque peut vous faire une offre de financement. Cet article est informatif : ce n’est ni une offre ni un conseil.