بيع عقار قديم في 2026: كيف يُحسب فائض القيمة؟

قد يحقق بيع العقار فائض قيمة خاضعًا للضريبة: وهو الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء. لكن سعر الشراء لا يظهر في أي وثيقة بالنسبة لكثير من العقارات القديمة، الموروثة أو المشتراة منذ زمن بعيد. ويعالج قانون المالية 2026 هذه الحالة.

قاعدة الـ40 % الجزافية

منذ الفاتح جانفي 2026، إذا تعذّر تحديد سعر الاقتناء، يُحدَّد جزافيًا بـ40 % من سعر البيع. وهي المادة 9 من قانون المالية 2026 المعدِّلة للمادة 78 من قانون الضرائب المباشرة، كما أوضحته المديرية العامة للضرائب (TSA).

مثال. شقة بيعت بـ10 ملايين د.ج، دون سعر شراء معروف:

• سعر الاقتناء المعتمد: 40 % × 10 ملايين = 4 ملايين د.ج؛
• فائض القيمة: 10 ملايين − 4 ملايين = 6 ملايين د.ج، وعليه تُحسب الضريبة.

في هذا الحساب الجزافي، لا تُخصم مصاريف الاقتناء أو الصيانة أو الأشغال، حتى لو كانت لديك فواتير.

ما الذي يتغير بالنسبة للبائع؟

• ابحث عن عقد الشراء. إذا ذُكر فيه السعر، فهو المعتمد في الحساب، وقد يكون فائض القيمة أقل بكثير من الجزافي.
• احسب الضريبة ضمن سعرك الصافي. اطلب من الموثق محاكاة قبل تحديد سعر البيع.
• فكّر في الوعد بالبيع. منذ 2026، يخضع لرسم تسجيل بنسبة 2,5 % (TSA). وقّعه عندما يكون المشتري قد جمع تمويله، لتفادي فسخ مكلف.

تحديد السعر المناسب

السعر المرتفع جدًا يطيل مدة البيع، والإعلانات التي تبقى طويلًا تفقد مصداقيتها. قدّر عقارك انطلاقًا من الإعلانات المماثلة في حيك، ثم انشر إعلانك على داري.

معلومات عامة محيّنة في تاريخ النشر: الحساب الدقيق للضريبة يتوقف على وضعيتك. اطلبه من موثقك أو من مصالح الضرائب.